不動産と金融商品、どっちが得?

いま手元に1,000万円の現金を持っていたとして、不動産に投資すべきか株式などの金融商品に投資すべきかということに迷われる方も多いと思います。


私は次のように考えます。



1.平均利回り10%の投資信託を購入し、10年間複利運用した場合


  元本1,000万円×110%×110%×110%×・・・10年後には 2,593万円


2.利回り10%の不動産を購入し、10年間運用した場合


  1年あたり家賃収入 1,000万円×10%=100万円


  10年間の家賃収入  100万円×10年=1,000万円


  10年後の資産合計額 不動産1,000万円+10年分の家賃収入1,000万円=2,000万円


いずれも税金は考慮しておりませんが、不動産の場合、修繕費、管理費、売買手数料などの負担があることや

少しずつずつ老朽化すること、空室のリスク、またそもそも購入時の1,000万円で売却可能かどうかという点には留意する必要があります。


従って単純に同じ利回りが見込めるとした場合、諸経費や現金化のしやすさを考えると投資信託や変額保険などの金融商品がベターといえます。


しかし不動産の場合、次のように借入(=レバレッジ・てこ)を使って投資効率を上げるということが出来ます。


3.2,000万円借り入れして3,000万円の不動産を購入した場合


  1年あたり家賃収入 3,000万円×10%=300万円


  この家賃収入をすべて返済に充てます。


  金利3%とすると約8年で返済可能。


  10年後にはローン完済後の2年分の家賃収入600万円と、3,000万円の不動産が残ります。


  これなら不動産の売却価格が多少下がったとしても十分な投資効果が得られますね。


  また不動産を売却せずに、当該不動産と家賃収入を担保に借入れをして別の不動産を買い増す、ということも可能になります。


  むしろ借入を使って次々に事業を拡大していきやすいというのが、不動産投資の大きな魅力といえます。

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